Steuern sparen und Altersvorsorge mit Immobilien
Vermietete Immobilien zum Steuern sparen und zur Altersvorsorge
Immobilien gehören zu den sichersten Kapitalanlagen und bieten neben einer guten Rendite auch Möglichkeiten Steuern zu sparen. Allerdings sind es heute nicht mehr die Steuervorteile allein die eine Entscheidung zugunsten der Immobilie als Geldanlage rechtfertigt. Vielmehr ist es die Gesamtentwicklung die eine vermietete Immobilie oftmals als die attraktivste Variante zur Vermögensbildung und Sicherung und damit für die Altersvorsorge macht.
Klassische Zinshäuser, also vermietete Immobilien, werden in der Regel mit 2 % pro Jahr vom Gebäudewert abgeschrieben. Laufende Reparaturen und Instandhaltungen können im Jahr des Aufwandes zu 100 % als Kosten abgeschrieben werden. Der große Vorteil der Geldanlage in Immobilien ist aber bei klassischen Mietshäusern bzw. vermieteten Eigentumswohnungen nicht die laufende jährliche Abschreibung sondern die Finanzierung. Hypothekenzinsen können nicht nur vollständig als Kosten abgesetzt werden sondern verbessern auch nachhaltig die Eigenkapitalrendite.
Vergleich der Eigenkapitalrendite bei vermieteten Immobilien
Beispiel an einer Immobilie im Wert von € 300.000,– mit einer Bruttorendite von 5 % also einer Nettokaltmiete von € 15.000 pro Jahr
Kauf ohne Finanzierung (also 100 % Eigenkapital) = 5 % Rendite auf das Eigenkapital
Kauf mit 80 % Finanzierung zu 4 % Zinsen p.A. also € 240.000 Hypothek mit € 9.600 Zinsen pro Jahr.
Mieteinnahme p.A. € 15.000 – € 9.600 Zinsen = € 5.400,– Einnahme auf einen Eigenkapitaleinsatz von € 60.000,– Dies entspricht einer Eigenkapitalrendite von 9 %
Theoretisch können Sie die Eigenkapitalrendite bei einer Immobilieninvestition unendlich hoch steigen lassen. Je höher die Finanzierungsquote ist, je höher die Eigenkapitalrendite solange die Finanzierungskosten niedriger sind als die Mieteinnahmen. Allerdings verlangen Banken in der Regel nicht ohne Grund Eigenkapital. Die geplatzte Immobilienblase in den USA zeigt wohin die Reise geht, wenn Wertentwicklung und Mieteinnahmen nicht immer nur nach oben gehen. Allerdings gibt es bei Immobilien noch den entscheidenden Faktor Zeit und Inflation. Schulden sind hier ein echter Segen mit dem die Reichen in unserem Land schon über Generationen hinweg immer reicher geworden sind. Regelmäßige Kostensteigerungen also z.B. höhere Benzinpreise, Strompreise, Lebensmittelpreise aber auch höhere Löhne etc. sorgen dafür, das Sie für ihr Geld in der Regel immer weniger bekommen. Dies nennt man Inflation. Wenn wir im Durschnitt eine Inflation von 2 % pro Jahr haben, bedeutet dies das in spätestens 50 Jahren (Zinseszinseffekte nicht berücksichtigt also noch früher) alles doppelt so teuer ist wie heute. Allerdings bedeutet dies auch, das Sie bei ihrer vermieteten Immobilien entsprechend der Inflation höhere Mieteinnahmen realisieren werden. Ihre Schulden allerdings würden selbst dann, wenn Sie keinen Cent getilgt hätten nur noch halb so schwer wiegen. Denken Sie doch einfach mal zurück. Wenn Sie im Jahr 1980 für 120.000 DM eine Immobilie erworben, vollständig fremdfinanziert und nicht einen einzigen Cent an Tilgung gezahlt hätten, wären ihre Schulden heute bei ca. € 61.000,–. Und was glauben Sie wäre ihre Immobilie bei ordentlicher Instandhaltung heute wert….
Steuervorteile bei Denkmalschutzimmobilien durch Sonderabschreibungen
Denkmal geschützte Immobilien bieten erhöhte Steuervorteile aufgrund der Möglichkeit Sonderabschreibungen geltend machen zu können. Dies ist dann möglich, wenn man die Sanierung im Einvernehmen mit der zuständigen Denkmalschutzbehörde durchführt. Diese Behörde erteilt die Bescheinigung über die Denkmaleigenschaft und die Erforderlichkeit der Baumaßnahme. Voraussetzung für die Inanspruchnahme der Sonderabschreibungen ist immer, das die Immobilie vor der Sanierung erworben wird.
So kann man mit Immobilien unter Denkmalschutz Steuern sparen
Sonderabschreibung gemäß der §§ 7i EStG: Sanierungskosten können zu 100 % auf 12 Jahre abgeschrieben werden (8 Jahre mit 9 % und 4 weitere Jahre mit 7 %)
Die Altbausubstanz kann ebenfalls steuerlich abgeschrieben werden (Immobilien bis Baujahr 1924 40 Jahre lang 2,5 % und ab 1925 50 Jahre lang mit 2,0 %).
Der Grund und Boden kann nicht abgeschrieben werden.
Einbauküchen werden über 10 Jahre abgeschrieben.
Veräußerungsgewinne sind nach Ablauf der Spekulationsfrist steuerfrei.
Weitere Steuervorteile gibt es z. B. auch bei der Grundsteuer, der Erbschaftsteuer(§ 13 Abs. 1 Nr. 2b ErbStG), der Umsatzsteuer (§ 4 Nr. 20a UStG) und der Investitionszulage.
Das Fazit:
Die vermietete Immobilie ist eine Geldanlage die zum Steuern sparen und zur Altersvorsorge sehr gut geeignet ist.
Bei einer günstigen Finanzierung und guter Vermietbarkeit zahlt quasi ihr Mieter ihre Altersvorsorge! Lassen Sie sich aber von fachkundigen Experten vor Immobilienerwerb beraten, da eine zu teuer erworbene Immobilie, unerwartete Baumängel oder Leerstand schnell die erwartete Rendite gefährden können.
